La présente décision (n°360902, au rec.) mérite d’être signalée : le Conseil d’Etat censure l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille qui avait estimé qu’un projet de constructions organisées autour d’une placette pouvait être considéré comme un hameau nouveau intégré à l’environnement.
On sait en effet que ce type d’aménagement permet de déroger aux dispositions anti mitage de l’article L146-4-I du code de l’urbanisme.
Le Conseil d’Etat apporte ici un éclairage fondamental sur deux points :
1° définition du hameau nouveau intégré à l’environnement :
Il doit s’agir dit la Haute juridiction
« d’une extension de l’urbanisation de faible ampleur intégrée à l’environnement par la réalisation d’un petit nombre de constructions de faible importance, proches les unes des autres et formant un ensemble dont les caractéristiques et l’organisation s’inscrivent dans les traditions locales».
Cette définition est conforme à, à peu près, la doctrine administrative et toute la (rare) jurisprudence définissant ce type d’aménagement. Ainsi, la Cour administrative d’appel de Marseille évoquait-elle l’existence d’une « placette » dans cette affaire qui fait référence à un lieu de vie commun, ce qui permet d’exclure les projets de constructions linéaires du type « lotissement » traditionnel. En cela, le Conseil d’Etat ne bouleverse pas l’état du droit, la référence à « un ensemble dont les caractéristiques et l’organisation s’inscrivent dans les traditions locales » étant une notion suffisamment souple.
En revanche, il nous semble que le rappel, selon nous évident, qu’un hameau est « un petit nombre de constructions de faible importance » interdit les projets qui dépassent une certaine superficie de plancher.
L’arrêt de la cour administrative d’appel de Marseille qui a validé par le passé la création d’un tel hameau nouveau intégré à l’environnement à Mandelieu-la-Napoule pour une SHON de 10.000 m2 (CAA 20 novembre 2009, n° 08MA02832), semble ainsi difficilement compatible avec cette décision, bien que cette affaire était très particulière (projet à la place d’un ancien site industriel).
2° obligation de prévoir le HNIE dans le PLU :
Le Conseil d’Etat rappelle enfin, et c’est sur ce point que l’arrêt est censuré, que la création de HNIE doit être préalablement prévue au PLU (ou au rapport de présentation de la carte communale).
C’est très important car ce faisant le Juge rappelle que la création de HNIE doit être programmée, donc réfléchie, par les autorités locales en charge de la planification et non « sortie » du chapeau comme c’est souvent le cas par le pétitionnaire suite à un refus de permis de construire, comme en l’espèce, ou un recours déposé par un tiers pour, après coup, justifier son projet.
En effet, puisque les HNIE sont une exception au principe de construction en continuité, ils ne sauraient se multiplier à l’infini dans le temps au point finalement, à terme, de rendre urbanisable quasiment l’ensemble du territoire de la commune.
Dans ces conditions, seul le document de planification peut l’autoriser.
C’est pour cette raison d’ailleurs que le Juge administratif censure des PLU qui prévoient la possibilité de créer des HNIE … mais sans les localiser précisément ni sans en définir les caractéristiques.
V. par exemple TA Bastia, 22 avril 2014, Ass. U Levante concernant le PLU intercommunal du Cap corse.
