Cet article répond à 10 questions courantes en matière de construction. Le cabinet assiste régulièrement des particuliers, associations et mairies dans le cadre de recours en matière d’urbanisme.
La procédure relative aux recours contre les autorisations d’urbanisme s’est beaucoup complexifiée ces dernières années (obligations de notification, suppression de l’appel, interdiction de soulever de nouveaux arguments…). Nous vous déconseillons donc faire un recours ou de défendre votre projet sans avocat.
Les communes les plus importantes disposent d’un « PLU » (plan local d’urbanisme) ou d’un « POS » (plan d’occupation des sols). Il s’agit d’un document adopté par le conseil municipal (ou le conseil communautaire) et composé d’un rapport de présentation, de cartes de zonage, d’un règlement et d’une liste des autres « servitudes » régissant l’occupation du sol.
Après avoir identifié votre terrain sur les cartes de zonage, celui-ci se trouve dans tel secteur identifié par une ou deux lettre(s) ; par exemple « Uh » secteur urbanisé à vocation d’habitat ; « A » : agricole, « N » naturel.
Chaque secteur est soumis à des dispositions générales et spéciales du règlement, qui régit le type de d’utilisation autorisé, les caractéristiques des constructions, leurs limites d’implantation par rapport aux voies publiques etc.
Les PLU et POS sont évidemment consultables et communicables à n’importe qui. Ils sont en principe disponibles sur le site Géoportail urbanisme, à défaut vous devez contacter la mairie ou l’intercommunalité compétente.
2) Qu’est-ce qu’une carte communale ?
Les petites communes peuvent adopter de façon concomitante avec le préfet une carte communale. Ce document d’urbanisme très simplifié classe le territoire de la commune en zones constructibles ou non constructibles.
Alors que les maires délivrent les permis de construire au nom de la commune si elles ont un PLU ou un POS, les permis de construire sont délivrés au choix au nom de la commune ou de l’État en cas de carte communale.
En l’absence de tout document local d’urbanisme, c’est le « règlement national d’urbanisme » qui s’applique : principe de constructibilité dans les parties actuellement urbanisées de la commune, interdiction de construire en zone à risque, règles de distance à respecter par rapport au fonds voisin etc.
3) Puis-je avoir une copie d’un permis de construire ?
A l’instar des documents d’urbanisme, les autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, non-opposition à une déclaration préalable…) sont des documents administratifs communicables à des tiers sans que ceux-ci aient à justifier leur demande (exceptées les constructions liées à la Défense nationale).
Le permis de construire prend la forme en général d’un arrêté signé par le maire. Il est communicable de droit ainsi que tout le dossier déposé par le pétitionnaire et tous les avis de l’administration, sans exclusion.
Quelques informations importantes:
- la demande de communication d’un dossier en cours d’instruction peut être refusée au motif que le document est inachevé. En revanche, un avis rendu par l’administration sur une demande de permis de construire en cours d’instruction est un document « préparatoire » mais achevé. Il est donc communicable.
- en cas de refus de permis de construire et même en cas d’abandon de la demande, le dossier est communicable aux tiers (avis favorable de la Commission d’accès aux documents administratifs).
- La communication électronique est à favoriser pour une meilleure lisibilité des documents et gratuite. Si les documents sont photocopiés, la communication peut être facturée de 0,18 centimes d’euros par page A4 noir et blanc aux termes d’un arrêté ministériel de 2001 ; un maire ne peut exiger plus ni demander des frais d’envoi.
4) Mon voisin a commencé sa construction sans afficher sur le terrain son permis de construire ; est-ce légal ?
Le Code de l’urbanisme impose d’afficher sur place les mentions essentielles du permis de construire dès sa réception. A défaut, aucun délai de recours ne sera opposable aux tiers. Mais cette absence d’affichage n’a pas d’incidence sur la légalité du permis de construire ni la légalité des travaux.
5) Mon voisin construit en limite de ma propriété, est-ce légal ?
Il est fréquent que les PLU/POS autorisent à construire en limite de propriété. En l’absence de PLU/POS, les dispositions du RNU autorisent la construction soit en limite de propriété soit à une distance égale à la moitié de la hauteur (égout du toit) de la construction sans être inférieure à 3 mètres.
Cependant, les autorisations d’urbanisme sont délivrées « sous réserve du droit des tiers », ce qui signifie que la construction doit respecter les règles du Code civil et les règles contractuelles pouvant exister entre les propriétaires. Il peut par exemple s’agir de servitude de passage, de servitudes de vues ou de règles tirées du cahier des charges d’un lotissement.
Enfin, il ne faut jamais perdre de vue que, même dans l’hypothèse où la construction a un permis de construire et respecte toutes les servitudes de droit privé, elle peut être source malgré tout d’un « trouble anormal de voisinage ».
Ce sera le cas classiquement en cas de constructions occasionnant une perte de vue, de luminosité ou d’ensoleillement par exemple.
6) Mon voisin construit sans autorisation d’urbanisme ; que puis-je faire ?
S’il s’agit de travaux privés et qu’ils sont soumis à autorisation d’urbanisme, il faut vérifier que la personne dispose d’une telle autorisation auprès de la mairie. En l’absence d’une telle autorisation, sur plainte, le maire est tenu sans délai de dresser procès-verbal et d’édicter un arrêté interruptif de travaux.
Si l’administration n’arrête pas les travaux, toute personne qui peut revendiquer un préjudice résultant des travaux et de la future construction peut porter plainte auprès du Procureur de la République pour travaux sans permis de construire et / ou saisir en référé le président du tribunal judiciaire pour faire interrompre les travaux.
7) La commune peut-elle venir vérifier chez moi la conformité des travaux ?
Depuis 2007, le maître d’ouvrage on son délégué communique à l’administration une « déclaration d’achèvement et de conformité de travaux » (sauf pour les établissements recevant du public).
Aux termes de l’article L. 461-1 du Code de l’urbanisme, l’administration peut visiter les constructions en cours et procéder aux vérifications nécessaires et ce pendant un délai de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux.
Hormis ce cas, seul un tribunal peut autoriser un tiers à venir vérifier des travaux dans une propriété privée.
8) De quels délais dispose-t-on pour agir contre un permis de construire ?
Le délai est de deux mois à compter du 1er jour de l’affichage sur le terrain. Mais encore faut-il que cet affichage comporte l’ensemble des mentions exigées. Par exemple si la hauteur n’est pas indiquée, l’affichage peut être jugé incomplet.
D’autre part, le constructeur doit démontrer que l’affichage a été continu pendant une période de deux mois. En pratique, il fera faire 3 constats d’huissier étalés dans le temps.
Enfin, l’affichage doit être effectué de manière visible mais encore « lisible » (les indications doivent pouvoir être lues) à partir d’un lieu ouvert au public. Tout est affaire d’espèce mais le juge n’admettra pas l’affichage lisible à l’intérieur d’un lotissement ou au bout d’une voie fermée par une barrière ou dont l’entrée comporte un panneau « propriété privée ».
La conséquence est redoutable : absence de délai de recours pour les tiers.
Cependant, il faut rappeler que le code de l’urbanisme prévoit que, passé le délai d’un an après l’achèvement d’une construction, il n’est plus possible de saisir le juge administratif afin de faire annuler le permis de construire.
9) On a construit en face de chez moi un bâtiment immense qui me bouche la vue ; puis-je encore engager une action en justice ?
La construction est achevée. On suppose donc que le permis de construire a été depuis longtemps affiché pendant 2 mois sur le terrain. A défaut, un recours au tribunal administratif est possible. On ne pourra pas invoquer que le bâtiment bouche la vue des voisin mais seulement des règles du code de l’urbanisme : mauvaise implantation, zone inconstructible, accès dangereux à partir de la voie publique, dépassement du coefficient d’occupation du sol etc.
A défaut, on peut saisir le tribunal judiciaire d’une action tendant à réparer le trouble anormal de voisinage dans un délai de 5 ans à compter de l’achèvement des travaux.
10) Suite au recours d’un tiers, mon permis de construire risque d’être annulé alors que j’ai commencé les travaux ; quels sont mes recours ?
Un permis de construire modificatif peut permettre de purger tous les vices, sous réserve que la construction respecte les documents d’urbanisme. En revanche, en cas d’annulation d’un permis de construire pour violation d’une servitude d’urbanisme, la construction ne sera pas régularisable.
Il reste la faculté de faire modifier le règlement local d’urbanisme, mais à condition qu’un intérêt général s’y attache, afin de régulariser la construction.
A défaut, si la construction édifiée porte atteinte aux intérêts du voisin, ce dernier peut en demander la démolition dans un délai de 2 ans après l’annulation définitive du permis de construire.
Dans tous les cas, le constructeur peut demander la réparation de son préjudice à l’État ou à la commune selon l’autorité ayant délivré le permis de construire, devant le tribunal administratif.
